Direito do Agronegócio

Falta de notificação prévia gera renovação automática do arrendamento

Um exemplo ilustra bem a situação. Imagine um arrendamento com lapso inicial de 15 anos, iniciado em 25 de setembro de 2004, com término previsto para 25 de setembro de 2019.

Colunista: Álvaro Santos – OAB/GO 39.413

O Estatuto da Terra consiste no principal veículo normativo de estímulo à produtividade rural. Essa lei foi publicada no início da Ditadura Militar como resposta à especulação imobiliária, almejada por aqueles que adquiriam grandes extensões de terras, sem nada produzir, prejudicando o abastecimento interno do nosso país. É por isso que suas regras, de um modo geral, protegem o arrendatário que, não sendo proprietário, busca produzir no imóvel alugado, sujeitando-se a todos os riscos desta empreitada.

Dentre as várias garantias conferidas àquele, destaca-se a preferência à renovação do contrato de arrendamento. Segundo o Estatuto, caso o proprietário pretenda retomar o imóvel ou a parte dele que fora cedida, deverá obrigatoriamente notificar o inquilino de suas intenções, atentando-se, porém, a algumas regras, sob pena de renovação automática do negócio.

A primeira regra diz respeito ao prazo dessa notificação, que deverá acontecer, no máximo, até seis meses antes do término do contrato. O objetivo aqui é conceder tempo razoável para que o arrendatário se planeje, como, por exemplo, locando outras áreas ou se desfazendo de maquinários que possam restar ociosos. A segunda regra consiste na motivação explícita do ato, que só poderá ser para uso próprio do dono ou de seus descendentes.  

Assim sendo, se o arrendador não fizer esta notificação premonitória, se a fizer fora daquele prazo fatal de seis meses ou se não apresentar a referida justificativa, o arrendamento se renovará nos mesmos termos do contrato anterior. Isto quer dizer que tudo começará novamente, ressurgindo o mesmo vínculo, mantendo-se as cláusulas que já vigiam anteriormente, inclusive, quanto ao prazo e o preço da renda, ainda que isto não se dê por escrito. É uma imposição da lei!

Um exemplo ilustra bem a situação. Imagine um arrendamento com lapso inicial de 15 anos, iniciado em 25 de setembro de 2004, com término previsto para 25 de setembro de 2019. Se o dono quiser a área de volta, para explorá-la diretamente, deveria ter notificado o arrendatário, de forma motivada, até o dia de ontem, 25 de março de 2019, ou seja, seis meses antes do término contratual. Se ficou quieto, o contrato já se renovou, automaticamente, por força da lei agrária, por mais 15 anos, cabendo ao inquilino continuar dando a devida função social à gleba.

Essa é a sua sagrada missão!

Álvaro Santos – OAB/GO 39.413
senior@alvarosantosadvocacia.com

Especialista em Processo Civil (Damásio), em Direito Ambiental (UFPR) e em Direito do Agronegócio (INSPER). Pós-graduando em Direito Tributário (IBET).

Integrante da União Brasileira dos Agraristas Universitários – UBAA.

Membro do Conselho Municipal de Meio Ambiente de Jataí – COMMAM.

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