RESUMO DO PROBLEMA
Nesta semana foi publicado um Decreto pelo Município de Jataí, na forma da legislação federal, estabelecendo a pauta de valores da terra nua (VTN), que é o preço médio de mercado da área rural, sem levar em consideração os investimentos e benfeitorias. o que conhecemos como “Valor da Terra Nua”.
Com a publicação do decreto, veio à tona o significativo aumento do VTN para este ano, representando quase 100% do valor usado como referência no ano de 2018.
Esse aumento assustou os donos de terra e provocou uma mobilização do segmento por meio do Sindicato Rural, resultando na realização de uma reunião pública, no dia 14 deste mês de agosto, na Associação Comercial, onde inúmeros produtores e autoridades locais se fizeram presentes.
Da reunião mencionada acima, ficou acordado a formação de uma Comissão Técnica, formada por contadores, advogados tributaristas e engenheiros agrônomos, com a finalidade de apurar o procedimento de avaliação adotado pelo Município e, possivelmente, por meio do diálogo, convencer a municipalidade a reduzir os valores do VTN.
Durante a reunião, várias pessoas questionaram acerca do procedimento de fixação do VTN e se este realmente possui legitimidade para isso.
Nesse sentido, resolvi colaborar com os envolvidos e interessados desenvolvendo o presente informativo.
QUEM COBRA O ITR?
O ITR é um imposto federal cobrado daqueles que são proprietários de imóveis rurais, sendo que metade da receita vai para o Governo Federal e a outra vai para o Município onde o bem se encontra localizado.
E O MUNICÍPIO?
Caso o Município queira ter a totalidade das receitas do ITR, este deverá formalizar um convênio e assumir a responsabilidade pela fiscalização e cobrança do mesmo, inclusive apurando o preço médio do valor da terra nua (VTN) e informar o mesmo à Receita Federal.
COMO É FEITA A APURAÇÃO DO VTN
Nos anos anteriores ao de 2019, os valores do VTN eram definidos em pesquisas de intenção de venda, ofertas e/ou opiniões, critérios que favoreciam a especulação imobiliária, muitas vezes distanciando do valor real da terra nua. E, desta forma, fazendo com que o produtor rural pagasse um imposto maior.
Neste ano, a RFB adotou uma nova Instrução Normativa e estabeleceu critérios claros e objetivos que devem ser seguidos pelo Município no procedimento de avaliação, inclusive tornando obrigatório a contratação de profissional engenheiro agrônomo e a adoção das normas da ABNT.
O VTN deve ser calculado a partir do valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural, considerando apenas a localização e dimensão do imóvel e aptidão agrícola. Ainda, o cálculo deve obrigatoriamente excluir os valores de mercado relativos a construções, instalações e benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas plantadas.
QUAIS SÃO OS CRITÉRIOS QUE DEVEM SER USADOS?
O valor estimado deverá obedecer aos seguintes critérios: a) localização do imóvel; b) aptidão agrícola; e c) dimensão do imóvel.
POSSÍVEL PROBLEMA
O laudo final feito pelo profissional engenheiro agrônomo contratado pelo Município pode ter feito o cálculo do preço de mercado da terra levando em consideração as benfeitorias e investimentos, o que é totalmente ilegal.
Portanto, não se pode confundir VTN com preço de mercado!
O LAUDO DE AVALIAÇÃO DO VTN É CONFIÁVEL?
O laudo deve ser elaborado seguindo as regras da ABNT NBR 14653-3:2019, que especifica procedimentos e requisitos, bem como fornece diretrizes para a avaliação de imóveis rurais.
Caso não siga as normas da NBR mencionada acima, o laudo não é confiável e não tem força jurídica para sustentar a pauta de valores do Município.
COMO PROCEDER NO CASO DO LAUDO NÃO SER CONFIÁVEL?
No caso de o laudo elaborado pelo Município não atender a técnica da ABNT, deve ser apresentado um outro laudo junto ao Município para que o mesmo corrija o equívoco.
COMO FICA O PROPRIETÁRIO DE TERRA RURAL?
O proprietário de terra rural é quem calcula o valor do ITR a ser recolhido. Ocorre que se este discordar do valor do VTN fixado pelo Município e declarar valor menor, o mesmo terá que demonstrar por meio de laudo técnico que o valor do Município está errado.
O grande problema nesse caso é que a produção do laudo técnico confiável é bastante caro e pode inviabilizar a defesa do produtor.
Assim, o melhor é resolver o problema de forma coletiva e administrativa junto à municipalidade.
Leonardo Amaral é advogado e consultor
tributário com especialização pelo IBET,
com MBA em contabilidade pelo IPOG;
Professor universitário e Procurador Legislativo.
Contato: site: amaralemelo.com
E-mail: leonardo@amaralemelo.com
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